पुनर्विकासासाठी जमिनीची मालकी आवश्यक
चंद्रशेखर प्रभू
प्रश्न - ठाणे शहरातील घोडबंदर रोड येथे आमची गृहनिर्माण संस्था आहे. तळमजला अधिक चार मजले अशी इमारतीची रचना असून इमारतीला दोन विंग आहेत. प्रत्येक विंगमध्ये वन रूम किचन आणि वन बेडरूम, हॉल, किचन अशा ६८ सदनिका आहेत. २०००मध्ये करार होऊन ही इमारत २००८मध्ये पूर्ण झाली. या इमारतीतील १३ सदनिका बिल्डरने मालकास दिलेल्या आहेत. तसेच, करारानुसार बिल्डरने नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा (अर्बन लॅण्ड सिलिंग अॅक्ट, यूएलसी) या कायद्याअंतर्गत तीन सदनिका महाराष्ट्र शासनास देणे आहेत. उरलेल्या सदनिका बिल्डरने बाहेरील ग्राहकांस विक्री कराव्यात असा करार झालेला आहे. डीम्ड कन्व्हेयन्स (मानीव अभिहस्तांतरण)व ताबापत्र (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट, ओसी) हे जागामालकाने मिळवून द्यायचे आहे. आजपर्यंत जागामालकच आमच्या सोसायटीचा अध्यक्ष आहे. आता स्थिती अशी आहे, की बिल्डरचा पत्ता नाही व बिल्डरच्या नावावर आजपावेतो चार सदनिका आहेत. संस्थेचे अध्यक्ष व इतर पदाधिकारी यांनी इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचा घाट घातला आहे. अनेक बिल्डरांबरोबर संस्थेची बोलणी चालू आहेत. एकीकडे अद्याप कन्व्हेयन्स व ओसी हातात नाही आणि बिल्डरच्या नावे असलेल्या चार सदनिकांची नोंदणी झालेली नाही. अशा गुंतागुंतीच्या परिस्थितीत या सर्व अडचणी असताना पुनर्विकास करणे शक्य आहे का? कृपया यासंबंधात आम्हास योग्य तो सल्ला द्यावा.
च. द.
उत्तर - कोणताही पुनर्विकास करावयाचा असेल, तर त्यासाठी सोसायटी जमिनीची मालक असणे आवश्यक आहे. असा मालकीहक्क हा केवळ कन्व्हेयन्सनेच म्हणजे मानीव हस्तांतरणानेच मिळू शकतो. आपल्या जमिनीचा ताबा जरी आपल्याकडे असला, तरी जोपर्यंत कन्व्हेयन्स होत नाही, तोपर्यंत आपण पुनर्विकासास पात्र होणार नाही. सबब मानीव हस्तांतरण हाच पर्याय आपल्यासमोर आहे. त्याचा वापर करून जमिनीचे हस्तांतरण आपण आपल्या सोसायटीच्या नावे करून घ्यावे. एकदा का हे अभिहस्तांतरण झाले, की मग बिल्डरचा ताबा असणाऱ्या चार सदनिका त्याचप्रमाणे घरमालकांकडे असलेल्या सदनिकांबाबत आपल्या गृहनिर्माण संस्थेला योग्य विचार करता येईल. याबाबतचे नियम, कायदे व कागदपत्रांची पूर्तता, तसेच मालक व सदनिकाधारक यांची समजूतदार एकी व साधकबाधक चर्चा यातून पुनर्विकासाचा मार्ग आपणास नक्की दिसेल. आपणास एकदा बिल्डरचा अनुभव वार्इट आला असतानाही दुसरे बिल्डर शोधायचे काम आपल्याकडचे काही सभासद करत आहेत हे वाचून आश्चर्य वाटले. वास्तविक असा विचार करून पाहा, की पुन्हा बिल्डरकडे गेलात, तर पुन्हा फसवणूक होणार नाही याची काय खात्री? त्यामुळे इमारतीच्या पुनर्विकासाकरिता आपण शांतपणे वेगळा विचार करणे आवश्यक आहे. तो सर्वांनी मिळून सामोपचाराने करावा, म्हणजे आपल्या प्रक्रियेतील गुंतागुंतींबाबत योग्य ते निर्णय घेऊ शकाल तसेच सर्व रहिवाशांचे हित जपून पुढील कारवाई करता येईल.